주택담보대출, 가장 똑똑하게 받는 방법!

내 집 마련을 위해 많은 사람들이 주택담보대출을 이용합니다. 하지만, 대출을 받을 때 잘못된 선택을 하면 수천만 원의 손해를 볼 수도 있습니다.
주택담보대출은 단순한 대출이 아닙니다. LTV, DTI, DSR 같은 규제를 이해하고, 내 재정 상황에 맞는 최적의 대출을 선택하는 것이 중요합니다.

1. 많은 사람이 주택담보대출을 받을 때 하는 실수

❌ 실수 1: 금리만 보고 대출을 결정한다
• 흔한 오해: “금리가 낮은 대출이 무조건 유리하다”
• 현실: **대출의 총비용(Total Loan Cost)**을 따져봐야 함
• 금리뿐만 아니라 중도상환수수료, 인지세, 근저당 설정비도 비용에 포함됨
• 예를 들어, 금리가 0.2% 더 낮더라도 중도상환수수료가 높다면 오히려 손해

✅ 해결책: ‘대출 비교 사이트’ 활용
• 금융감독원 ‘금융상품 한눈에’ 사이트에서 은행별 대출 조건 비교
• 대출 진행 전, 총부채비용을 계산하는 공식 활용
• 총대출비용 = (대출금 × 금리 × 대출기간) + 각종 수수료

❌ 실수 2: LTV·DTI·DSR을 제대로 고려하지 않는다
대출을 받을 때, 대출 한도를 결정하는 핵심 요소가 LTV·DTI·DSR입니다.

✔ LTV(담보인정비율)
• 주택 가격 대비 대출 가능한 금액
• 예: 5억 원짜리 아파트에서 LTV가 50%라면, 최대 2억 5천만 원 대출 가능
• 규제지역(서울·수도권): 40~50% / 비규제지역: 최대 70%
✔ DTI(총부채상환비율) & DSR(총부채원리금상환비율)
• DTI: 연소득 대비 대출 원리금 상환액 비율
• DSR: 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부까지 포함하여 총부채 부담을 평가

✅ 해결책: LTV·DSR을 고려한 현실적인 대출 한도 계산
• 연소득 5,000만 원이라면 DSR 40% 규제 적용 시, 연간 원리금 상환 한도는 2,000만 원
• 이를 기준으로 대출 한도를 계산하면 최대 4억 원 정도 대출 가능

2. 대출 한도를 늘리는 3가지 현실적인 방법

① 부부 공동명의 활용
• 부부 공동명의로 주택을 구매하면 각각의 소득을 합산하여 DSR 기준을 높일 수 있음
• 단, 공동명의 시 양도세, 증여세 문제 발생 가능 → 사전 확인 필수

② 기존 대출을 정리하여 DSR 낮추기
• 주택담보대출을 받기 전에 기존 신용대출·카드론을 먼저 정리하면 대출 한도가 늘어남
• 자동차 할부도 DSR 계산에 포함 → 가능하면 미리 완납 추천

③ 정책 대출 활용 (보금자리론·디딤돌대출 등)
• DSR 규제 적용이 완화된 정책 대출 활용 가능
• 부부합산 연소득 7천만 원 이하라면 보금자리론 신청 가능

대출을 받을 때는 나의 재정 상황에 맞는 최적의 방식을 찾고, 활용할 수 있는 혜택을 최대한 활용하는 것이 핵심입니다. 철저한 준비와 전략만이 불필요한 부담을 줄이는 길입니다.